Mietrecht - Mieterverein Saxonia

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Heizkostenabrechnungen - nach wie vor ein heißes Eisen

Als Berater eines Mietervereins werden wir mit unterschiedlichsten Problemen konfrontiert:
Wie muss eine Wohnung zum Mietbeginn beschaffen sein?
Wie muss eine Wohnung zum Mietende beschaffen sein?
Wie hoch darf die Miete sein?
Kann eine Miete gemindert werden, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich zugesicherten Wohnfläche abweicht?
Welche Kündigungsfristen gelten?
Wie muss sich ein Mieter bei auftretenden Mängeln verhalten und wann kann Mietminderung gemacht werden?
Ist die Betriebskostenabrechnung richtig erstellt?
u.s.w.

Wie muss eine Wohnung zum Mietbeginn beschaffen sein?
Die Wohnung muss in einem bewohnbaren Zustand dem Mieter übergeben werden. Eine Vereinbarung über die malermäßige Instandsetzung durch den Mieter ist möglich. In diesem Moment erübrigt sich aus unserer Sicht die Zahlung einer Kaution, da der Mieter für diese Leistung nicht mehrmals belastet werden darf. Eine vertragliche Überbürdung der malermäßigen Instandsetzung der Mietsache auf den Mieter ist möglich. Sieht dies ein Mietvertrag nicht vor, obliegen diese Arbeiten dem Vermieter. Der Zustand einer Mietsache wird in einem Protokoll festgehalten. Da dies als Beweismittel gelten kann, ist es wichtig, es sorgfältig ausfüllen zu lassen. Sämtliche Mängel an Wänden, Türen, Türzargen und Fußböden sollten vermerkt sein.

Wie muss eine Wohnung zum Mietende beschaffen sein?
Dies richtet sich nach den Regelungen im Mietvertrag. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, müssen alle notwendigen Arbeiten durchgeführt werden, um einen bewohnbaren Zustand wieder herzustellen. Der Mieter ist also nicht immer verpflichtet, die gesamte Wohnung malermäßig instand zu setzen. Der Abnutzungsgrad ist entscheidend. Sind in den Wänden vereinzelte Dübel, müssen diese nicht beseitigt werden. Fliesen sollten nicht beschädigt sein. Beim Ausfüllen des Übergabeprotokolls gilt die selbe Sorgfalt, wie beim Einzug. Sollten sich aus dem Protokoll für den Mieter Pflichten ergeben, die er nicht anerkennt, muss er seinen Standpunkt auf dem Protokoll vermerken bzw. darf er das Protokoll so nicht unterzeichnen. Vor der Übergabe einer Mietsache ist es ratsam einen Vororttermin mit dem Vermieter durchzuführen, um mögliche Forderungen seinerseits klären zu  können.

Wie hoch darf die Miete sein?
Die Miete ist Verhandlungssache. Das Angebot einer Kaltmiete ist als solches zu verstehen und kann verhandelt werden. Als Richtwerte können in Riesa die Angaben im Mietspiegel der Stadt zu Rate gezogen werden. Ist ein Mietvertrag unterzeichnet, gilt der Betrag als vereinbart.

Kann eine Miete gemindert werden, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich zugesicherten Wohnfläche abweicht?
Manchmal stellen Mieter fest, dass die gemietete Wohnung nicht die Wohnfläche hat, wie sie im Mietvertrag zugesichert wurde. Dennoch kann in so einem Fall die Miete nur in Ausnahmefällen gemindert werden. Eine Minderung ist nur möglich, wenn die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglichen erheblich ist. Gerichte sehen Abweichung als erheblich an, wenn sie mindestens 10 Prozent betragen. Und dann muss nachweisbar sein, dass bei Mietbeginn ein Preis pro Quadratmeter die Grundlage für die Mietenberechnung gewesen ist.

Welche Kündigungsfristen gelten?
Generell gelten die Kündigungsfristen aus dem Mietvertrag. Bezieht sich der Mietvertrag auf Regelungen aus dem BGB, die seit September 2001 nicht mehr gültig sind, gelten die aktuellen Kündigungsfristen aus dem BGB. Diese sind für Mieter und Vermieter unterschiedlich.

Wie muss sich ein Mieter bei auftretenden Mängeln verhalten und wann kann Mietminderung geltend gemacht werden?

Treten Mängel in der Mietsache auf, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter zu informieren. Entstehen aus den Mängeln Beeinträchtigungen für den Mieter, entsteht das Minderungsrecht mit dem Auftreten des Mangels. Allerdings entbindet das den Mieter nicht von seiner Informationspflicht verbunden mit einer Fristsetzung zum Abstellen des Mangels. Erst nach Fristablauf und Fortbestehen des Mangels, kann der Mieter seine Miete wirksam mindern. Dafür benötigt der Mieter keine Zustimmung vom Vermieter.
Das Augenmerk bei solchen Auseinandersetzungen sollte stets auf der Beseitigung des Mangels liegen.

Ist die Betriebskostenabrechnung richtig erstellt?
Die Möglichkeit der Umlage von Betriebskosten regelt der Mietvertrag. In ihm sind die möglichen Kosten aufgeführt. Bei Mietbeginn kann der Vermieter darstellen, wie sich die Betriebskostenvorauszahlungen zusammen setzen. Diese Übersicht für die „zweite“ Miete ist sehr wichtig. Oft werden neue Mieter mit zu niedrigen Vorauszahlungen in neue Wohnungen gelockt. Eine Betriebskostenabrechnung ist richtig, wenn sie alle möglichen Kosten laut Mietvertrag berücksichtigt und diese nachrechenbar auf alle Nutzer in der Liegenschaft gemäß vereinbarter Umlageschlüssel verteilt. Der Verteilerschlüssel wird vom Vermieter festgelegt und soll entstehungsnah sein. Es gibt Kosten, die sich nach der Wohnfläche bemessen. Die Anteile dieser Kosten sollen nach dem Wohnflächenanteil  aufgeteilt werden. Entsprechend verhält es sich mit Kosten, die verbrauchsabhängig bzw. personenbezogen entstehen.


Wie schon in der Vergangenheit beschäftigen uns Heizkostenabrechnungen zum großen Teil in diesem Zusammenhang. Die derzeitigen Probleme, bezogen auf Heizkosten, ergeben sich aus den zum Teil hohen Leerständen und dem nicht erfassten Verbrauch an den Steigleitungen. Die gesamte Problematik zu erläutern, macht sich in einem Gespräch besser und würde diesen Rahmen sprengen. Unser Rat geht dahin, sollten Sie in einem Wohnblock mit Einrohrheizung wohnen, wäre ein Gespräch in einschlägigen Beratungsstellen sicher sehr interessant.

 
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